Патентен данък при краткосрочен наем: кога се прилага и как се плаща

Патентният данък е най-простият данъчен режим за собственик, който сам отдава апартамент или стаи за кратко през Airbnb, Booking или директно. Вместо да смятате печалба, плащате фиксирана годишна сума за всяка стая. Сумата не зависи от това колко нощувки сте продали. Режимът обаче има строги условия и не важи за всеки.

Какво представлява патентният данък

Патентният данък е местен данък, уреден в Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), чл. 61з до чл. 61п и Приложение № 4. Събира го общината, не НАП.

Основните характеристики:

• данъкът е годишен и има фиксиран размер;
• при местата за настаняване се определя на стая;
• конкретната сума се приема от общинския съвет в границите на закона и зависи от това къде се намира обектът;
• той заменя облагането на реалния доход от дейността. Не плащате отделно 10% или 15% данък върху приходите от нощувки.

Кой може да плаща патентен данък за краткосрочен наем

Трябва да отговаряте на всички условия едновременно:

1. Вие сте физическо лице или едноличен търговец (ЕТ). Търговските дружества (ЕООД, ООД и др.) не могат да ползват патентен режим за настаняване.
2. Обектът е място за настаняване с не повече от 20 стаи, категоризирано с една или две звезди или регистрирано по Закона за туризма. Апартаментите и стаите за гости, които отдавате през платформите, попадат тук само след като са регистрирани.
3. Оборотът ви за предходната година не надвишава законовия праг. До 2025 г. прагът беше 100 000 лв. От 2026 г. е изразен в евро и е около 51 130 евро. Точната сума проверете в актуалния текст на чл. 61з от ЗМДТ.
4. Не сте регистрирани по ЗДДС. Изключение е регистрацията по чл. 97а от ЗДДС, която хостовете правят заради комисионните на Airbnb и Booking. Изключение е и регистрацията за вътреобщностно придобиване. Те не ви лишават от патентния режим.

Как се изчислява размерът

Формулата е проста:

Годишен патентен данък = ставката на общината за една стая × броя на стаите в обекта

Ставката зависи от:

• общината, в която е имотът;
• зоната или населеното място в общината, защото много общини имат различни ставки за центъра, курортните зони и селата;
• категорията на обекта, ако общината разграничава.

Не ви даваме конкретни суми, защото всяка община определя своите и ги променя с решения на общинския съвет. От 2026 г. наредбите са приравнени към евро. Ставката проверявате така:

1. Отворете сайта на общината, в която е имотът.
2. Потърсете „Наредба за определяне размера на местните данъци“, раздел „Патентен данък“, точката за места за настаняване с до 20 стаи.
3. Вижте в коя зона попада адресът ви.
4. При съмнение се обадете в дирекция „Местни данъци и такси“. Там ще ви кажат и колко стаи се броят за вашия обект.

Декларация по чл. 61н от ЗМДТ: срокове и къде се подава

Декларацията се подава в дирекция „Местни данъци и такси“ на общината, в която се намира обектът. Много общини приемат и електронно подаване през Единния портал за електронни административни услуги или през собствените си сайтове.

Кога се плаща патентният данък

Данъкът се плаща на четири равни вноски:

Ако платите целия годишен данък до 31 януари, получавате 5% отстъпка. Когато срокът падне в почивен ден, той се премества на следващия работен ден. За 2026 г. например някои общини посочиха 2 февруари. Плащането е по сметката на общината с кода за вид плащане за патентен данък.

Какво става, ако надхвърлите оборота или се регистрирате по ДДС

Ако през годината оборотът ви надхвърли прага или се регистрирате по ЗДДС (не по чл. 97а), губите правото на патентен данък. Тогава преминавате към облагане по общия ред на ЗДДФЛ, като стопанска дейност. Подавате декларация в общината за преминаването. За остатъка от годината доходът се облага по ЗДДФЛ. Ако минавате към друг режим, говорете със счетоводител предварително.

Какви други задължения остават

Патентният данък покрива само данъка върху дохода от нощувките. Следните задължения остават:

• Туристически данък. Дължи се за всяка нощувка, отделно от патентния данък. Плаща се на общината до 15-о число на следващия месец.
• ДДС по чл. 97а. Ако работите с Airbnb или Booking, обикновено трябва да сте регистрирани по чл. 97а и да начислявате ДДС върху комисионната им.
• Осигуровки. Като физическо лице или ЕТ, което извършва дейността, може да имате задължение да се регистрирате и осигурявате като самоосигуряващо се лице. Проверете при НАП или със счетоводител.
• Годишна декларация по ЗДДФЛ. Доходът от патентната дейност не се облага втори път. Ако подавате годишна декларация заради други доходи, например от дългосрочен наем или заплата, проверете дали трябва да попълните и приложението за патентна дейност.
• Регистрация на гостите. Всеки гост се вписва в регистъра и данните се подават в ЕСТИ. Това задължение не зависи от данъчния режим.

Кога патентният данък не е изгоден или не е възможен

• Имате фирма (ЕООД/ООД). Дружеството плаща 10% корпоративен данък върху печалбата.
• Обектът не е регистриран или категоризиран. Патентът е недостъпен, докато не узаконите обекта.
• Ниска заетост на скъпа локация. Фиксираната сума се плаща и при малко резервации. Ако имотът е свободен по-голямата част от годината, сравнете с облагането като ЕТ: 15% върху печалбата, като можете да приспаднете документирани разходи.
• Висок оборот. Над прага патентът отпада, а ДДС регистрацията става задължителна.

Практичен чеклист

1. Регистрирайте или категоризирайте обекта по Закона за туризма.
2. Регистрирайте се по чл. 97а от ЗДДС, ако работите с Airbnb или Booking.
3. Проверете ставката на стая в наредбата на общината.
4. Подайте декларация по чл. 61н до 31 януари или преди да започнете.
5. Платете целия данък до 31 януари (с 5% отстъпка) или на четири вноски.
6. Всеки месец декларирайте и плащайте туристическия данък.
7. Регистрирайте всеки гост и подавайте данните в ЕСТИ.

Как Smarthoster-bg помага с административната част

Патентният данък се плаща веднъж годишно. Регистрацията на гостите и туристическият данък обаче са ежедневна работа. Smarthoster-bg импортира автоматично резервациите от Airbnb и Booking.com чрез iCal връзките и имейлите за потвърждение. Всеки гост получава линк и се регистрира сам преди пристигане: сканира паспорта или личната си карта с телефона, проверява данните и ги изпраща.

Системата подготвя готовите файлове за ЕСТИ: CSV файл за импорт и официалния Excel „Регистър за настанени туристи“. Генерира също корекции (UPD) и анулации (DEL), ако престоят се промени. Вие качвате файла в портала на ЕСТИ. Smarthoster-bg не подава данни в ЕСТИ от ваше име. Така винаги имате подреден списък с гостите и нощувките, който помага и при изчисляването на туристическия данък.

Първите 6 месеца са безплатни, след това цената е €0,30 за завършена регистрация на гост. Можете да се регистрирате тук, да видите примерни сайтове за гости или да прочетете другите ни ръководства.

Често задавани въпроси