Регистрация по ДДС за домакини в Airbnb и Booking (2026): чл. 97а, праг 51 130 € и примери

Ако отдавате апартамент или стая през Booking.com или Airbnb, въпросът не е дали ДДС ви засяга, а по кое основание. Има два различни вида регистрация. Първата е регистрация по чл. 97а от ЗДДС. Тя е заради комисионите, които плащате на платформите, и я дължат почти всички домакини, без значение от оборота. Втората е пълната (обща) регистрация по чл. 96 от ЗДДС. Тя става задължителна едва когато годишният оборот надхвърли 51 130 евро, и чак тогава започвате да начислявате ДДС на гостите.

Тук обясняваме двата режима на разбираем език, с примери за физически лица и фирми. Текстът отразява ЗДДС с измененията в сила от 1 януари 2026 г. Не е индивидуална данъчна консултация: за конкретния си случай проверете с НАП или счетоводител.

Накратко: кой какво дължи

Защо домакинът е „данъчно задължено лице“

Според чл. 3, ал. 1 от ЗДДС данъчно задължено е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност. Не е нужно да е фирма. Когато редовно и срещу заплащане предоставяте жилище на туристи, вие извършвате такава дейност, дори да сте обикновено физическо лице без регистрация като ЕТ.

Това има едно важно последствие. Booking.com е установено в Нидерландия, а Airbnb (за европейските домакини) в Ирландия. Когато чуждестранна фирма предоставя услуга на данъчно задължено лице в България, мястото на изпълнение е България. Затова ДДС не го начислява платформата, а вие като получател (т.нар. обратно начисляване по чл. 82, ал. 2 от ЗДДС). За да можете да го начислите и платите, трябва да имате регистрация по ДДС.

Регистрация по чл. 97а: заради комисионите на Booking и Airbnb

Чл. 97а, ал. 1 от ЗДДС задължава всяко данъчно задължено лице да се регистрира, ако получава облагаеми услуги с място на изпълнение в България, за които данъкът се дължи от получателя. Комисионата на Booking.com и таксата за домакин на Airbnb попадат точно тук.

• Няма праг. Задължението възниква още от първата комисиона, дори при един апартамент и няколко резервации годишно.
• Срок. Заявлението се подава не по-късно от 7 дни преди датата, на която ДДС за първата получена услуга става изискуем (данъчното събитие или авансовото плащане). На практика най-сигурно е да се регистрирате, преди обявата да получи първата резервация.
• Как се подава. Заявлението се подава до НАП, най-удобно по електронен път през портала на агенцията. За това основание законът предвижда кратък срок за регистрация от страна на НАП.
• ДДС номер. За физическо лице номерът обикновено е BG плюс ЕГН. Въведете го в профила си в платформата, за да фигурира във фактурите за комисионите.

Какво правите всеки месец

1. Получавате фактурата за комисионата от Booking или Airbnb. При обратно начисляване тя е без ДДС.
2. В 15-дневен срок съставяте протокол по чл. 117 от ЗДДС, с който сами начислявате 20% ДДС върху сумата на комисионата.
3. До 14-о число на следващия месец подавате справка-декларация с дневниците за покупки и продажби и внасяте начисления ДДС.
4. Ако през месеца не е имало комисиони, справка-декларация пак се подава, просто с нулеви стойности.

Какво не ви дава регистрацията по чл. 97а

• Не начислявате ДДС на гостите. Цените на нощувките остават без ДДС, докато нямате пълна регистрация.
• Нямате право на данъчен кредит. Не можете да си приспаднете ДДС от покупки като мебели, почистване или консумативи, нито ДДС-то по комисионите. Платеният ДДС е чист разход.
• Не ви освобождава от пълна регистрация. Ако оборотът ви надхвърли 51 130 евро, трябва да се регистрирате и по общия ред (чл. 97а, ал. 5).

„Airbnb вече ми начислява ДДС. Пак ли трябва да се регистрирам?“

Да. Airbnb начислява ДДС върху таксата си на домакини, които не са въвели ДДС номер. Според публикувано становище на НАП това не отменя задължението на получателя да се регистрира по чл. 97а и да самоначисли данъка, когато мястото на изпълнение е в България. Наръчникът на Airbnb за данъците в България също посочва, че местните домакини трябва да самоначисляват 20% ДДС върху таксата и да се регистрират преди нея.

Новите режими за малки предприятия от 2026 г.

От 1 януари 2026 г. в ЗДДС има режими за малки предприятия в страната и в ЕС. Новата ал. 6 на чл. 97а обаче се отнася само до ал. 2, т.е. до лица, които предоставят услуги в друга държава членка. Задължението по ал. 1 при получаване на комисиони от платформите остава непроменено.

Пълна регистрация по ДДС: прагът от 51 130 евро

От 2026 г. чл. 96, ал. 1 от ЗДДС задължава лицата, установени в България, да се регистрират, когато годишният им оборот в страната надхвърли 51 130 евро. Има три важни промени спрямо преди:

• оборотът се смята за календарна година (1 януари до 31 декември), а не за последните 12 месеца;
• заявлението се подава в 7-дневен срок от деня на надвишаването (при надвишаване на 5 март срокът изтича на 12 март), затова оборотът трябва да се следи постоянно;
• в оборота по чл. 168в се включват облагаемите доставки (нощувките) и някои освободени доставки, включително продажби на имоти, ако не са инцидентни.

Под прага домакинът е в режима за малки предприятия в страната: не начислява ДДС на нощувките. Ако искате, можете да се регистрирате доброволно (чл. 100), например ако предстоят големи разходи с ДДС, които искате да приспаднете.

9% ДДС върху нощувките

След пълна регистрация начислявате ДДС на гостите. Чл. 66а, т. 1 от ЗДДС предвижда намалена ставка 9% за услуги по настаняване в хотели и подобни заведения, включително ваканционно настаняване, с място на изпълнение в България. Дали ставката важи за вашия обект, проверете със счетоводител, особено ако не е категоризиран или регистриран по Закона за туризма. Допълнителните услуги, като трансфер или храна, може да се облагат различно.

При пълна регистрация комисионите се самоначисляват пак с протокол, но с право на данъчен кредит. При пълно право на кредит начисленият и приспаднатият ДДС по комисионата се неутрализират.

Примери

Сумите в примерите са условни и служат само да покажат механизма.

Пример 1: физическо лице с един апартамент в Booking

Мария отдава апартамент във Варна само през Booking.com. Годишните ѝ приходи от нощувки са около 14 000 евро, далеч под прага.

• Преди първата резервация подава заявление по чл. 97а и получава ДДС номер.
• За март Booking ѝ издава фактура за комисиона 210 евро без ДДС.
• Мария (или счетоводителят ѝ) съставя протокол: 20% от 210 евро = 42 евро ДДС.
• До 14 април подава справка-декларация за март и внася 42 евро.
• На гостите не начислява ДДС. Отделно декларира дохода си по ЗДДФЛ или плаща патентен данък, ако отговаря на условията.

Пример 2: физическо лице само с директни резервации

Георги приема гости само чрез собствен сайт и препоръки, а плащанията получава по банков път. Не ползва чуждестранни платформи и не купува услуги от чужбина. Той не дължи регистрация по чл. 97а и има ДДС задължения само ако оборотът му надхвърли 51 130 евро.

Внимание: ако Георги плаща реклама във Facebook или Google, това също са услуги от чуждестранни фирми и може да породят същото задължение по чл. 97а.

Пример 3: ООД с няколко апартамента над прага

„Морски апартаменти“ ООД управлява осем апартамента и има регистрация по чл. 97а. На 18 август 2026 г. оборотът от нощувки за годината достига 51 130 евро.

• Срокът за заявление за пълна регистрация изтича на 25 август (7 дни след надвишаването).
• След регистрацията нощувка с крайна цена 100 евро съдържа ДДС: основа 91,74 евро и ДДС 8,26 евро (9%).
• За комисиона от 1 500 евро през месеца фирмата начислява 300 евро ДДС с протокол и при пълно право на данъчен кредит приспада същите 300 евро, така че нетният ефект е нула.
• Фирмата вече може да приспада и ДДС по фактури за почистване, ремонти и обзавеждане, свързани с облагаемата дейност.

Пример 4: собственик и управляваща фирма

Елена дава апартамента си на фирма за управление на имоти. Обявата е в профила на фирмата и Booking удържа комисионата от фирмата. Получател на посредническата услуга е фирмата, затова регистрацията по чл. 97а е нейно задължение. Ако обаче обявата е в профила на Елена и комисионата се удържа от нейните приходи, задължението е нейно. Определящи са договорът с платформата и на кого се издават фактурите, а не кой почиства и посреща гостите.

Санкции

Глобите в ЗДДС все още са записани в левове. След въвеждането на еврото се прилагат по фиксирания курс 1,95583 лв. за евро, затова по-долу равностойността в евро е приблизителна.

Освен глобата дължите и самия неначислен ДДС с лихви. Онлайн платформите подават на НАП данни за приходите на домакините, затова пропуснатите регистрации се откриват лесно. Ако работите от години без регистрация по чл. 97а, не е достатъчно просто да се регистрирате от днес. Обсъдете със счетоводител как да уредите миналите периоди.

ДДС е само едно от задълженията

Регистрацията по ДДС не замества и не отменя другите задължения на домакина:

• данък върху дохода по ЗДДФЛ (или корпоративен данък за фирмите) или патентен данък. Регистрацията само по чл. 97а не пречи на патентното облагане;
• туристически данък за всяка нощувка по наредбата на общината;
• категоризация или регистрация на обекта в общината;
• регистриране на гостите в ЕСТИ (Единната система за туристическа информация).

Стъпка по стъпка за нов домакин

1. Регистрирайте или категоризирайте обекта в общината.
2. Преди обявата да получи първата резервация, подайте заявление по чл. 97а от ЗДДС.
3. Въведете ДДС номера си в профилите в Booking.com и Airbnb.
4. Всеки месец изтегляйте фактурите за комисиони, съставяйте протокол и подавайте справка-декларация до 14-о число.
5. Следете оборота от нощувки за календарната година. Ако се доближава до 51 130 евро, подгответе пълна регистрация.
6. Отделно декларирайте дохода и туристическия данък и подавайте данните за гостите в ЕСТИ.

Как помага Smarthoster-bg

ДДС декларациите остават работа за вас или счетоводителя ви. Smarthoster-bg поема свързаната с тях рутина около гостите. Платформата внася резервациите автоматично от Airbnb и Booking.com (чрез iCal линковете и имейлите за потвърждение), така че имате пълен списък на престоите. Можете да го сверите с фактурите за комисиони и да следите оборота си спрямо прага.

Smarthoster-bg предлага възможност за директни резервации на вашия личен сайт ако не ползвате чуждестранни платформи и не купувате други услуги от чужбина (например реклама във Facebook или Google), основание по чл. 97а няма. Регистрация дължите само ако годишният ви оборот надхвърли 51 130 евро.

Преди пристигането всеки гост получава линк и се регистрира сам: снима паспорта или личната си карта с телефона, проверява данните и ги изпраща. Сканирането става изцяло в браузъра на госта и се изпращат само проверените полета. Данните се съхраняват криптирани (AES-256-GCM) и могат да се изтриват автоматично след експорт. Smarthoster-bg генерира готовите файлове за ЕСТИ (CSV за импорт и официалния Excel „Регистър за настанени туристи“), включително корекции (UPD) и анулации (DEL) при промени в престоя. Файла качвате сами в портала на ЕСТИ.

Първите 6 месеца са безплатни, след това цената е 0,30 € на завършена регистрация на гост. Можете да създадете профил, да разгледате примерни сайтове за гости или да прочетете другите ни ръководства.

Къде да проверите

• Закон за данък върху добавената стойност: чл. 3, 66а, 67, 82, 96, 97а, 117, 125, 168в и 178 до 180
• НАП: краткосрочно отдаване под наем чрез онлайн платформи
• Данъчен наръчник на Airbnb за България
• Информационният телефон на НАП или вашият счетоводител, ако случаят ви е нестандартен (съсобственост, чуждестранен собственик, смесени дейности)

Често задавани въпроси